Hipoteca Judiciária

HIPOTECA JUDICIÁRIA

por Gustavo Oecksler

Antes de adentrar especificamente dentro do tema proposto, é preciso esclarecer que o Código de Processo Civil/2015 trouxe grandes novidades ao procedimento executivo. Essas modificações objetivam diminuir a morosidade dos processos e aumentar a probabilidade de sucesso nas demandas expropriatórias. Cabe, ainda, citar a frase do Ministro Luiz Fux, proferida para o presidente do Senado a aos integrantes da comissão do CPC/15, ao afirmar que o novo Código tem a finalidade de “Resgatar a crença no judiciário e tornar realidade a promessa constitucional de uma justiça pronta e célere”.

Um grande desafio aos credores é combater o desfazimento patrimonial, ou seja, evitar que o executado/devedor se desfaça de seus bens tanto antes quanto depois de uma sentença condenatória que ateste a existência da dívida.

Deste modo, o art. 495 do CPC estabeleceu a chamada Hipoteca Judiciária. Vejamos:

Art. 495. A decisão que condenar o réu ao pagamento de prestação consistente em dinheiro e a que determinar a conversão de prestação de fazer, de não fazer ou de dar coisa em prestação pecuniária valerão como título constitutivo de hipoteca judiciária.

§ 1º A decisão produz a hipoteca judiciária:

I - embora a condenação seja genérica;

II - ainda que o credor possa promover o cumprimento provisório da sentença ou esteja pendente arresto sobre bem do devedor;

III - mesmo que impugnada por recurso dotado de efeito suspensivo.

§ 2º A hipoteca judiciária poderá ser realizada mediante apresentação de cópia da sentença perante o cartório de registro imobiliário, independentemente de ordem judicial, de declaração expressa do juiz ou de demonstração de urgência.

§ 3º No prazo de até 15 (quinze) dias da data de realização da hipoteca, a parte informá-la-á ao juízo da causa, que determinará a intimação da outra parte para que tome ciência do ato.

§ 4º A hipoteca judiciária, uma vez constituída, implicará, para o credor hipotecário, o direito de preferência, quanto ao pagamento, em relação a outros credores, observada a prioridade no registro.

§ 5º Sobrevindo a reforma ou a invalidação da decisão que impôs o pagamento de quantia, a parte responderá, independentemente de culpa, pelos danos que a outra parte tiver sofrido em razão da constituição da garantia, devendo o valor da indenização ser liquidado e executado nos próprios autos.

Essa mudança, simplifica o procedimento e torna extremamente fácil ao credor atribuir um gravame em uma determinada matrícula de um bem imóvel. Frisa-se, que basta ao credor comparecer ao Registro de Imóveis competente, acompanhado de cópia da Sentença e solicitar o gravame na respectiva matrícula.

A maior eficácia é que o gravame imposto presume publicidade, ou seja, o indivíduo que vier a adquirir a matrícula (terceiro adquirente) não poderá ser considerado de boa fé, pois presume-se, que este tinha conhecimento de um procedimento judicial em face do dono da matrícula, comprovando fraude à execução.

Assim entende o Superior Tribunal de Justiça, conforme súmula 375 “O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente”.

Tanto é um meio de precaução quanto de garantia, vez que a matrícula estará com gravame garantindo ao credor o direito de preferência pelo imóvel hipotecado. Deve-se, entretanto, haver a comunicação do gravame imposto nos autos em que foi proferida a Sentença a fins de conhecimento do executado em um prazo de até 15 (quinze) dias.

Salienta-se, ainda, que se houver reforma ou invalidação da sentença a respeito do reconhecimento da obrigação, cabe ao credor responder por perdas e danos que causar a outra parte independentemente de culpa conforme dispõe o próprio § 5º do mesmo artigo.

De todo modo, a Hipoteca Judiciária se mostra extremamente eficiente de modo que assegura um bem imóvel do devedor e lhe garante o direito de preferência em uma eventual disputa com credores diversos, deve-se, somente, prestar atenção quanto ao prazo de comunicação do gravame e sobre a possibilidade de reforma da sentença.

Frisa-se, por fim, que tal instituto se torna parecido com a averbação premonitória prevista no art. 828 do CPC. Veja-se:

Art. 828. O exequente poderá obter certidão de que a execução foi admitida pelo juiz, com identificação das partes e do valor da causa, para fins de averbação no registro de imóveis, de veículos ou de outros bens sujeitos a penhora, arresto ou indisponibilidade.

Apesar das semelhanças, é importante frisar duas diferenças primordiais: A primeira é que a averbação premonitória está estritamente relacionada ao procedimento executivo, ou seja, é admissível na ação de execução ou em uma ação de procedimento comum em fase de cumprimento de sentença. No caso da Hipoteca Judiciária, basta uma sentença que condene o réu ao pagamento de prestação consistente em dinheiro, independentemente do procedimento adotado nos autos.

A segunda diferença é que a averbação premonitória exige uma certidão emitida nos autos do processo que ateste a existência da execução. Já a Hipoteca Judiciária dispensa tal certidão, bastando a cópia da sentença condenatória e o comparecimento no registro de imóveis competente.

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